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Mit der Vollfinanzierung ohne eigenes Geld zum Eigenheim

Ein Eigenheim ohne eigene Ersparnisse realisieren? Mit der Vollfinanzierung kein Problem. Jedoch sollte man auch die Nachteile dieser Finanzierung bedenken, die sich unter anderem durch lange Laufzeiten, höhere Zinsen und hohe Raten ergeben.

HauskaufBei der Vollfinanzierung des Eigenheims gibt es zwei unterschiedliche Varianten.© psdesign1 / Fotolia.com

Eigenheime können derzeit aufgrund niedriger Zinsen vergleichsweise einfach realisiert werden. Häufig hat man bereits eine gewisse Summe zusammengespart und nimmt für das fehlende Geld einen Kredit bei der Bank der Wahl auf. Doch was ist, wenn man keinerlei Startkapital zur Verfügung hat? Hausbau unmöglich?

Dank der sogenannten Vollfinanzierung ist das Eigenheim auch ohne eigenes Geld zu haben. Hierbei unterschiedet man zwischen einer "100 Prozent"- und "110 Prozent"-Finanzierung. Im Falle der "100 Prozent"-Finanzierung, auch "Netto-Finanzierung" genannt, trägt die Bank die Kosten für das entstehende Eigenheim, die "110 Prozent"-Finanzierung (Brutto-Finanzierung) deckt zusätzlich die Baunebenkosten ab.

Vollfinanzierung nur mit gesichtetem Einkommen

Wer darüber nachdenkt sein Traumhaus ohne Eigenkapital zu finanzieren, muss bei den Banken etwas vorweisen können: Das ist vor allen Dingen ein sicherer Job, in dem man nicht gerade wenig verdient und ein tadelloser Schufa-Eintrag. Weiterhin spielt das geplante Haus oder die angestrebte Immobilie, sowie deren Lage eine Rolle.

Banken setzen auf Sicherheit

Fragt man bei verschiedenen Banken nach der Vollfinanzierung, wird man feststellen, dass die Brutto-Finanzierung entweder gar nicht oder nur zu schlechteren Konditionen angeboten wird. Das liegt daran, dass der Bank die Sicherheit fehlt: Die Kosten des finanzierten Eigenheimes können bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers über die Zwangsversteigerung des Hauses wieder eingeholt werden, die Baunebenkosten jedoch nicht. Aus diesem Grund wird die "110 Prozent"-Finanzierung nur Kreditnehmern gewährt, die neben einem rein weißen Schufa-Eintrag ein besonders hohes und sicheres Einkommen vorzuweisen haben.

Passende Tilgung wählen

Aufgrund der niedrigen Zinsen neigen viele dazu die finanzielle Belastung der Vollfinanzierung zu unterschätzen – dabei ist die Gesamtsumme alles andere als niedrig, woraus sich entweder entsprechend hohe monatliche Tilgungsraten oder sehr lange Laufzeiten ergeben. Hier gilt es einen Zwischenweg mit einer möglichst hohen monatlichen Tilgungsrate und der maximal tragbaren finanziellen Belastung zu finden. Am besten man kalkuliert vorab seine monatlichen Kosten: Wie viel Geld steht zur Verfügung, was benötige ich für Essen, Versicherungen, Kleidung, Hobby und anderes? Hierbei helfen unterschiedlichste Haushalts- oder Baufinanzierungs-Rechner, die unter anderem im Internet zu finden sind, den monatlichen Überschuss zu berechnen.

Das sind die Nachteile einer Vollfinanzierung

Bei der Vollfinanzierung handelt es sich also um eine hohe Geldsumme, die über Jahrzehnte inklisive Zinsen an die Bank zurückgezahlt werden muss. Durch die langen Laufzeiten ergibt sich das Risiko einer Zinsänderung, wodurch sich der Käufer die Finanzierung gegebenenfalls nicht mehr leisten kann. Zwar sind die Zinsen für die ersten Jahre fest, aber was in 15 oder 20 Jahren mit den Zinsen geschieht, steht in den Sternen. Je länger ein Kredit läuft, desto teurer wird dieser durch die anfallenden Zinsen natürlich und desto länger trägt man zudem das Risiko, den Kredit aus irgendwelchen Gründen doch nicht abbezahlen zu können. Zinskosten im sechsstelligen Bereich sind so keine Seltenheit und die Bank steht lange Zeit mit im Grundbucheintrag der gewählten Immobilie. Es ist also sozusagen so, als wohne man in seinem eigenen Haus bei der Bank auf Miete.

Sich selbst und Angehörige absichern

Hat man sich für die Vollfinanzierung entschieden, gilt es sich noch Gedanken über das Was-wäre-wenn zu machen. Was passiert, wenn man seine Arbeit verliert, man krank wird, oder gar vorzeitig von dieser Welt Abschied nehmen muss? Entweder man kommt in die ungünstige Situation selbst nicht mehr zahlen zu können, was den Verlust des Eigenheimes und Privatinsolvenz bedeuten würde oder aber die Restschuld fällt auf die verbleibende Familie zurück, welche diese gegebenenfalls nicht stemmen kann. Daher macht es bei solch hohen Krediten durchaus Sinn, sich nach einer Rechtsschuldversicherung zu erkundigen. Einige Banken setzen dies sogar in ihrem Vertrag fest, da es auch für ihre Seite eine Absicherung bedeutet. Denn die Rechtsschuldversicherung springt je nach Vertrag in den unterschiedlichsten Fällen ein und begleicht den verbleibenden Kredit.

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