Mieten und vermieten

Untermietvertrag: Die wichtigsten Infos

Was sollte im Untermietvertrag drinstehen? Und wann darf man überhaupt untervermieten? Welche Besonderheiten gibt es bei WGs zu beachten? Wir erklären Grundlegendes zum Thema Untervermietung und Untermietvertrag.

Untermiete© jumedita / Fotolia.com

Die zeitweilige Versetzung an einen anderen Arbeitsort, das Auslandssemester oder der Wunsch, den Lebenspartner mit in die Wohnung aufzunehmen, können als Gründe für ein Untermietverhältnis infrage kommen. Aber auch finanzielle Notwendigkeiten, etwa nach dem Tod oder Auszug eines Mitbewohners, können dazu führen, dass eine Untervermietung nötig wird. Welche Varianten gibt es und was muss man beim Untermietvertrag beachten?

Untervermietung der gesamten Wohnung

Es ist zunächst zu unterscheiden, ob die Wohnung vollständig oder nur teilweise untervermietet wird. Wird die gesamte Wohnung vermietet, bedarf es einer Erlaubnis des Vermieters. Einschlägig ist hier Paragraph 540 Absatz 1 Satz 1 BGB, der verhindern will, dass dem Vermieter ein Mietverhältnis aufgezwungen wird, das dieser nicht haben will.

Die Zustimmung kann bereits im Hauptmietvertrag erklärt werden. Normalerweise wird hier aber nur vereinbart, dass vor der Untervermietung die Genehmigung des Vermieters einzuholen ist. Wird die Erlaubnis nicht erteilt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht kann entfallen, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe für die Verweigerung hat.

Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter verantwortlich für die Wohnung und eventuell entstehende Schäden.

Untervermietung eines Teils der Wohnung

Bezieht sich der Untermietvertrag lediglich auf einen Teil der Wohnung und hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, einen weiteren Bewohner aufzunehmen, besteht nach § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Untervermietung. Dieser kann sich aus der Änderung der familiären oder wirtschaftlichen Situation des Hauptmieters ergeben. Der Vermieter kann die Erlaubnis aber dennoch aus bestimmten Gründen verweigern. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Untervermietung zu einer Überbelegung führen würde oder wenn der Untermieter selbst aus einem wichtigen Grund für den Vermieter nicht zumutbar ist. Die Erteilung der Erlaubnis kann auch von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig gemacht werden.

Um Ärger zu vermeiden, sollte man vor einer Untervermietung immer die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen!

Der Untermietvertrag

Rechtlich bestehen keine Besonderheiten beim Untermietvertrag. Der Vertrag verpflichtet den Mieter der Wohnung, dem Untermieter die Nutzung der Wohnung bzw. eines einzelnen Zimmers einzuräumen. Der Untermieter zahlt dafür die vereinbarte Miete an den Hauptmieter. Die Höhe dieser Miete muss nicht der Miete entsprechen, die an den Vermieter gezahlt wird.

Empfehlenswert ist in jedem Fall ein schriftlicher Untermietvertrag, der Bezug auf den Hauptmietvertrag nimmt. Die Rechte und Pflichten des Untermieters gegenüber dem Untervermieter decken sich grundsätzlich mit denen aus dem Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

Was sollte im Untermietvertrag stehen?

  • Namen des Untermieters und Hauptmieters
  • Anschrift und Beschreibung des Mietobjekts
  • Angaben zur Höhe der Miete und den Nebenkosten sowie evtl. der Kaution
  • Vereinbarungen in Bezug auf Kündigung und Rückgabe des Mietobjekts
  • Beginn und Dauer des Mietverhältnis und evtl. Grund für eine Befristung

Der Untermietvertrag in Wohngemeinschaften

Ziehen mehrere Personen gemeinsam in eine Wohnung, ergibt sich eine besondere Situation, denn es muss entscheiden werden, ob alle mit im Mietvertrag stehen oder ob es einen Hauptmieter und mehrere Untermieter gibt.

Wird der Mietvertrag von allen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft unterschrieben, bildet sich automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Eine Kündigung des Vertrages muss von der WG gemeinschaftlich erfolgen. Will ein einzelner Bewohner aus der WG ausscheiden, kommt es daher oft zu Komplikationen. Eine vermieterseitige Kündigung muss ebenfalls gegenüber der gesamten WG ausgesprochen werden, die Kündigung eines einzelnen Bewohners ist nicht möglich.

Wegen der nicht immer einfachen Handhabung einer GbR werden bei der Gründung einer WG auch gern ein oder mehrere Untermietverträge abgeschlossen. Dabei ist ein Hauptmieter gegenüber dem Vermieter verantwortlich und haftet auch finanziell für alle. Ein Wechsel der Bewohner lässt sich dann aber leichter gestalten. Wird allerdings das Hauptmietverhältnis gekündigt, so endet damit auch der Untermietvertrag.

Zuletzt könnte der Vermieter mit allen Bewohnern einzelne Mietverträge abschließen – diese Variante ist für die WG-Bewohner wohl am praktischsten, bedeutet aber für den Vermieter einen erhöhten Aufwand.

In Wohngemeinschaften sollte genau geprüft werden, welche Vertragsmodell am sinnvollsten ist.

PDF

Vorlage für den Untermietvertrag jetzt als PDF herunterladen!

Zum Download
Top