Mängel

Mietminderung: Alles was Mieter und Vermieter wissen sollten

Die Möglichkeit zur eigenständigen Mietminderung haben Mieter unter Umständen dann, wenn bei einer gemieteten Wohnung, einer Garage oder ähnlichem ein Mangel vorliegt. Wann das zulässig ist und wie sich die gekürzten Zahlungen durchsetzen lassen, erfahren Sie hier!

FinanzenBei der Höhe einer Mietminderung gibt es keine konkreten Vorgaben. Im Streitfall aber entscheidet am Ende das Gericht.© WavebreakMediaMicro / Fotolia.com

Mieter und Vermieter – Leistung und Gegenleistung: Glück hat, wer mit seinem Vermieter gut klar kommt und Probleme schnell aus dem Weg räumen kann. Mancherorts ist die Kommunikation hingegen etwas schleppend. Bei auftretenden Mängeln, welche die Nutzung des Mietobjektes beeinträchtigen, kann daher von der Mietminderung Gebrauch gemacht werden. Hierbei behält der Mieter einen gewissen Satz der fälligen Zahlungen ein um einen Ausgleich für den Nutzungsausfall zu schaffen. Damit eine Mietminderung nicht noch mehr Ärger schafft, sollten einige Dinge beachtet werden.

Anlässe zur Mietminderung

Zur Mietminderung können zahlreiche Gegebenheiten führen. Beispiele hierfür wären: Lärmstörungen, Schimmel, Heizungsprobleme, defekter Fahrstuhl, verstopfte Abwasserleitungen, nicht benutzbare Mietbestandteile und Ungeziefer. Gründe die Miete zu mindern gibt es zahlreiche. Gut orientieren kann man sich an sogenannten Mietminderungstabellen.

Ein Recht auf Mietminderung hat der Mieter, sobald sich nicht unerhebliche Mängel an der Wohnung befinden. Ausgenommen davon sind durch den Mieter verursachte Mängel oder Begebenheiten, die bereits vor dem Einzug bekannt waren. Hat der Mieter den Vermieter auf den Mangel hingewiesen, kann vom Mieter eigenständig die Miete gemindert werden.

Schritte zur Mietminderung

Sobald eine Beeinträchtigung der Mietnutzung vorliegt, kann der Mieter seine Zahlungen eigenständig mindern. Einzige Voraussetzung für die Minderung ist es, den Vermieter über das vorliegende Problem zu informieren, sodass dieser den Mangel beseitigen kann. Fair, aber nicht verpflichtend ist es an dieser Stelle, dem Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen, während welcher noch kein Anspruch auf Mietminderung geltend gemacht wird.

Grundsätzlich gilt es den vorliegenden Mangel möglichst gut zu dokumentieren, beispielsweise in Form von Fotos, Video- und Tonaufnahmen oder mittels Zeugen.

Angemessene Höhe für Mietminderung wählen

In welcher Höhe die Mietminderung angemessen ist, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Ist die Beeinträchtigung etwa durch einen Wasserschaden oder einen Heizungsausfall im Winter sehr hoch, kann dies eine Mietminderung von 100 Prozent rechtfertigen. Bei kleineren Mängeln sind es jedoch häufig nur Minderungen in den unteren Prozentsätzen gängig.

Grundsätzlich gilt: Mietminderung ja, aber bei der Höhe der Minderung lieber etwas vorsichtiger sein. Denn wer die Miete ungerechtfertigt zu stark einkürzt, läuft Gefahr, die Wohnung gekündigt zu bekommen. Ebenfalls hilfreich kann es sein, die Mietzahlungen unter Vorbehalt der Rückforderung zu stellen, falls sich herausstellt, dass die getätigte Mietminderung tatsächlich ungerechtfertigt war.

Im Zweifel entscheidet das Gericht

Gesetzlich ist nicht festgelegt, wie hoch eine Mietminderung sein darf. Anrechnung findet die Mietminderung immer auf die Warmmiete und nur für die Dauer des auftretenden Problems, das heißt, die Mietminderung ist tageweise zu berechnen.

Hierbei sollte man auf eine möglichst angebrachte Mietminderung achten, um unnötigen Ärger zu umschiffen. Ähnliche Fälle geben gute Anhaltspunkte.

Kommt es doch zu Streit über die Angemessenheit der Mietminderung, entscheidet im Streitfall ein Gericht. Je nach Beeinträchtigung kann es sogar beim gleichen Thema zu den unterschiedlichsten Urteilen kommen. So führte das Rauchen des Nachbars auf dem Balkon beispielsweise in einem Fall zu einer zehn Prozentige Mietminderung, in einem anderen Fall zu gar keiner.

  • Mietminderung unter Vorbehalt
    Wer nicht weiß, wie hoch die Mietminderung im Einzelfall ausfallen darf, kann die Minderung dem Vermieter bereits vorab ankündigen und seine künftigen Zahlungen unter Vorbehalt der Mietminderung stellen. So zahlt man vorerst die volle Miete weiter, bis man beispielswiese beim Anwalt in Erfahrung gebracht hat, wie hoch die Minderung sein darf und kürzt erst später den errechneten Betrag. Auch während des Rechtsstreites darf der Mieter weiterhin auf die Minderung bestehen. Sinnvoll ist es an dieser Stelle besonders, dem Vermieter den bereits genannten Rückzahlungsvorbehalt einzuräumen, um nachfolgenden Ärger bezüglich des Ausbleibens von Zahlungen zu umschiffen.
  • Wenn der Vermieter der Mietminderung widerspricht
    Die Meinungen, ob ein Mangel vorliegt oder nicht und in welcher Höhe die Miete gemindert werden darf, gehen zwischen Mieter und Vermieter häufig auseinander. Selbstverständlich hat der Vermieter das Recht, den einbehaltenen Zahlungen zu widersprechen. Es ist gängig, dass der Vermieter den Mangel besichtigt oder einen Sachverständigen mit dieser Aufgabe betraut um festzustellen, ob der Mangel nur unerheblich ist oder der Mieter den Mangel verursacht hat. Idealerweise suchen beide Parteien nun das Gespräch zueinander und versuchen eine zufriedenstellende Lösung zu finden. Ist dies nicht möglich oder gescheitert, muss ein Gericht über die Mietminderung im Einzelfall entscheiden.
    Ungerechtfertigt ist eine Mietminderung nicht nur, wenn die Minderung zu hoch angesetzt wird oder der Mangel vom Mieter selber verursacht wurde, sondern auch dann, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung willentlich in die Länge zieht, indem beispielsweise Handwerkertermine nicht wahrgenommen werden.
  • Darf der Vermieter aufgrund der Mietminderung kündigen?
    Über die Höhe der Mietminderung sind sich Vermieter und Mieter häufig nicht einig. Scheinbar sitzt der Vermieter am längeren Hebel, da dieser dem Mieter kündigen kann. Das darf der Vermieter jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die Mietminderung vom Mieter deutlich zu hoch angesetzt wurde und der Mieter auf diese Weise mehr als zwei Monatsnettomieten in den Zahlungsrückstand kommt. Hier sollte man sich häufig auf ein gerichtliches Verfahren gefasst machen, welches darüber entscheidet, ob die Mietminderung gerechtfertigt ist oder nicht. Wird die Höhe der Mietminderung als gerechtfertigt beurteilt, kann selbst dann keine Kündigung ausgesprochen werden, wenn mehr als zwei Monatsmieten in der Kasse des Vermieters fehlen.
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