Schritt für Schritt

Grundstückskauf – daran muss man denken

Plant man einen Hausbau, muss zuerst ein passendes Baugrundstück gefunden werden. Hierbei ist einiges zu bedenken und einem Kauf gehen häufig mehrere Monate Vorarbeit voraus. Woran Sie beim Grundstückskauf denken müssen, erklären wir in unserem Ratgeber.

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In Zeiten günstiger Kredite verwirklichen immer mehr Menschen ihren Traum vom Eigenheim. Um bauen zu können, muss jedoch zuerst eines her: Ein passendes Grundstück! Sein Wunsch-Grundstück findet man über einen Makler, die Kommune, das Internet, Kleinanzeigen und Immobilienbörsen sowie über Bauträger.

Grundstück finden: Makler, Internet & Co.

Sucht man sein Grundstück mithilfe eines Maklers, kann man sich einer guten Beratung sicher sein und kann auch andere anfallende Aufgaben, wie etwa das Einholen umfangreicher Informationen und den ein oder anderen Behördengang, auf den Makler übertragen. Der Preis für dessen Dienste ist jedoch nicht unerheblich. Im Schnitt werden zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer für den Makler fällig.

In Zeiten des Internets gerne genutzt sind natürlich Online-Immobilienbörsen und -Kleinanzeigen. So findet man auch am anderen Ende Deutschlands interessante Angebote. Hier bieten sowohl Privatpersonen als auch Makler Grundstücke zum Kauf an. Hat man eine bestimmte Gegend ins Auge gefasst, sind Anfragen bei der zuständigen Kommune erfolgversprechend. Hier hat man einen Überblick über zur Verfügung stehende Bauplätze und kann auf diese verweisen. Besonders kleinere Gemeinden und Städte im Aufwind halten nicht selten Bauplätze für wenig Geld für Bauherren bereit.

Wie finde ich ein Grundstück?

  • Über einen Makler
  • Immobilienportale im Internet
  • Über die Gemeinde
  • Über eine Baufirma

Nicht zuletzt besteht die Möglichkeit, bei Bauträgern nach verfügbaren Grundstücken in der Wunsch-Region zu fragen. Besonders in Ballungsgebieten, wo Bauplätze rar sind, haben sich Bauträger nicht selten das ein oder andere Grundstück gesichert. Nachteil hierbei: Nicht selten ist mit dem Grundstückskauf auch direkt ein Bauauftrag beim entsprechenden Bauunternehmen verbunden. Zudem gilt beim Finanzamt dann keine Trennung zwischen Grundstück und Hausbau, d.h. dass die Grunderwerbssteuer auf die gesamte Summe (Grundstück & Hausu) gezahlt werden muss, anstatt nur auf das Grundstück. Dies treibt die Kosten deutlich in die Höhe und sollte nach Möglichkeit somit eher vermieden werden.

Die Lage ist beim Grundstückskauf entscheidend

Die Lage eines Grundstücks checken

  • ländlich/städtisch
  • Einkauf und medizinische Versorgung
  • Nähe zu Arbeitsplatz/Schule/
    Kindergarten
  • Verkehrsanbindung
  • Autobahn, Zug, Flughäfen, Industrie in der Nähe?
  • Umgebung passt zum Bauvorhaben

Schon bevor man sich überhaupt auf die Suche nach potenziellen Grundstücken oder auf den Weg zum Makler macht, sollte man sich über seine eigenen Ansprüche an das Grundstück im Klaren sein. Diese betreffen vor allen Dingen die Lage, welche sich später nicht mehr ändern lässt. Möchte man lieber ländlich, am Rande der Stadt oder mitten im Gewühl wohnen? Auf welche Infrastruktur legt man Wert? Wie weit dürfen Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Schule, Freizeitmöglichkeiten und anderes entfernt sein? Was sollte und sollte nicht in der Nachbarschaft liegen? Nicht gerne gesehen sind beispielsweise Industrieanlagen, größere Straßen, Bahnstrecken, Flughäfen und deren Einflugschneisen.

Auch sollte man sich die Frage stellen, was man eigentlich auf das Grundstück bauen möchte: Soll es ein reines Wohnhaus werden, möchte man im Erdgeschoss sein eigenes Lädchen eröffnen oder gar hinterm Haus ein paar Pferde halten? Je nach ausgeschriebenem Baugebiet fällt so von vorneherein das ein oder andere Baugrundstück aus der Wahl heraus. In reinen Wohngebieten etwa ist grundsätzlich auch nur Wohnen erlaubt. Auch das kleine Nagelstudio ist hier nicht in Ordnung, wohingegen es im Mischgebiet kein Problem darstellt.

Einem Kauf sollte stets eine persönliche Besichtigung vorausgehen!

Größe von Grundstück und Haus

Ein weiterer wichtiger Punkt, über den man sich möglichst vor dem Grundstückskauf Gedanken machen sollte, ist die Größe von Grundstück, Haus und Nebengebäuden. Möchte man einen großen Garten haben? Hat man spezielle Vorstellungen von dem späteren Gebäude, oder ist man noch offen?

Hat man ein Grundstück ins Auge gefasst, ist es wichtig, eventuell vorliegende Bebauungspläne bei der Gemeinde einzusehen. Hier könnte geregelt sein, welche Größe, Höhe, Stockwerkszahl und Dachform das zu errichtende Gebäude haben muss. Auch werden hier Vorgaben getroffen, wo die Gebäude stehen sollen: Etwa in einer Linie an der Straße oder nicht über einen gewissen Bereich im hinteren Grundstücksteil hinweg. So möchte die Stadt ein einheitliches Bild des Wohnbezirkes sicherstellen.

Interessiert man sich für eine Baulücke in bereits bebauter Umgebung, gilt es, sich an der umliegenden Bebauung zu orientieren. Sind die Gebäude in der näheren Umgebung alle dreistöckig, ist anzunehmen, dass auch das neue Gebäude diese Auflage bekommen wird. Ein Bungalow-Haus mit nur einem Stockwerk hingegen wird man in diesem Fall wohl kaum genehmigt bekommen.

Wie ist es um den Baugrund bestellt?

Nein, auch jetzt schreitet man noch nicht zum Kauf: Weitere Punkte müssen auf der To-Do-Liste abgehakt werden. Unter anderem ist es nötig, einen genaueren Blick auf den Baugrund zu werfen: Schließlich soll dieser das Gebäude später tragen, es muss ein Kelleraushub geschaffen werden und der Garten soll später vielleicht das ein oder andere Gemüse hervorbringen. Grundsätzlich gilt: steinige, tonige und lehmige Böden sind schwieriger zu handhaben und erhöhen nicht selten Baukosten und -zeit. Auch die Gartengestaltung kann mit solchen Böden schwierig werden.

Nicht nur der eigentliche Bodenuntergrund sollte dabei betrachtet werden. Checken sollte man auch, ob eine Hanglage das Errichten der künftigen Gebäude erschweren könnte, wie weit der Grundwasserabstand ist und ob größere Flüsse in der Nähe sind, welche im Frühjahr und Herbst Hochwasser führen könnten. Weiterhin erkundigen sollte man sich nach potenziellen Altlasten, die auf dem Grundstück liegen könnten. Denn für die Entsorgung von Gefahrenstoffen ist jeweils der Grundstückseigentümer zuständig. Häufig verfügt das Bau- oder Umweltamt über Informationen, im Zweifelsfall hilft ein Bodengutachten, Altlasten auszuschließen.

Nähere Untersuchung des Grundstücks

  • Bauuntergrund
  • Altlasten vorhanden?
  • Hanglage?
  • Grundwasser
  • Überschwemmungsgebiet?
  • Erschließung/Anbindung an Infrastruktur
  • Keine Belastung/
    Grundschulden

Ist der Baugrund bereits erschlossen?

Vor dem Kauf gut zu wissen ist außerdem, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Hiermit sind alle möglichen Anschlüsse an das moderne Leben gemeint: Straße, Frisch- und Abwasser, Strom, Telefon und Kabel: Liegt alles bereits bis zur Grundstücksgrenze oder muss alles noch gemacht werden? Je nach Erschließungsstatus darf das Grundstück auch den einen oder anderen Tausender mehr kosten. Müssen noch Leitungen, Rohre und Kabel verlegt werden, muss man zusätzliche Kosten und Zeit einplanen, bis der eigentliche Bau beginnen kann.

Alle Kosten bedacht?

Schließlich sollte man noch einmal überlegen, ob man an alle Kosten gedacht hat: Für die Grunderwerbsteuer fallen je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent an, war ein Makler involviert, muss man mit drei bis sieben Prozent des Kaufpreises für diesen rechnen. Auch am Notar und den Kosten für den Grundbucheintrag kommt man nicht vorbei. Spätestens bei dieser Gelegenheit sollte man noch einmal checken, ob auf dem Grundstück Grundschulden, Kredite oder Dienstbarkeiten liegen, die man mit dem Kauf übernehmen würde. Nicht zuletzt sollte geklärt werden, ob das Grundstück bereits vermessen wurde, und gegebenenfalls mit dem Vermessungskosten von ca. 2.500 Euro (abhängig von Grundstücksgröße, Hausgröße und Anforderungen an den Vermesser) zusätzlich rechnen. Nicht zuletzt lohnt es sich, vor dem Kauf Erkundigungen einzuziehen, was an Anliegerkosten (Straßenbau, Anschluss ans Versorgungsnetz) auf einen zukommt.

Finanzierung abgesichert?

Ist das passende Baugrundstück gefunden und alles abgeklärt, geht es an den Kauf. Hierbei sollte man nicht nur an den eigentlichen Grundstückskauf denken, sondern auch die Folgekosten. Schließlich möchte man kein leeres Grundstück besitzen, sondern auch sein Haus darauf errichten. Also Hand aufs Herz: Hat man genügend Geld für sein Vorhaben oder ist man bereit, ein Darlehen aufzunehmen und dieses jahr(zehnt)elang abzubezahlen?

Ideal ist es, wenn man bereits ein gewisses Kapital zusammengespart hat und auf dieses zurückgreifen kann. Ansonsten läuft die Finanzierung in der Regel voll oder teilweise über ein Bankdarlehen. Häufig wird das Grundstück über die sogenannte Grundschuld abgesichert. Das heißt: Sollten Sie die Raten nicht mehr bezahlen können, fällt das Grundstück der Bank zu. Weitere Bankdarlehen, etwa für den Hausbau, werden erschwert, die Sicherheiten fehlen, die Zinsen sind entsprechend hoch, wenn man kein eigenes Kapital einbringt. Daher sollte man die Tilgung des Grundstückes nicht auf die lange Bank schieben – oder aber Grundstück und Haus gleich gemeinsam finanzieren. Auch ein variables Darlehen kann sich lohnen.

Dem Kauf steht nichts mehr im Wege

Hat man all diese Punkte bedacht und zur eigenen Zufriedenheit abgehakt, steht dem Kauf nichts mehr im Wege und man sollte sich, wenn nicht bereits geschehen, auf den Weg zum Notar machen. Dieser begleitet den weiteren Weg zu einem sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrag, räumt Unklarheiten auf beiden Seiten aus und kümmert sich um alles Weitere – bis Sie als neuer Besitzer im Grundbuch stehen.

Wirklich an alles gedacht? Unsere Checkliste hilft!

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